En el estado de Quintana Roo, el Registro Público de la Propiedad tiene carácter constitutivo respecto a los convenios y contratos que implican la adquisición, transmisión, modificación o extinción del dominio de bienes inmuebles. Conforme a la legislación estatal, estos actos se perfeccionan y surten efectos jurídicos únicamente tras su inscripción en dicho Registro.[1] Para el correcto registro de un instrumento público, se deberán considerar los siguientes puntos:

1. PRIMER AVISO PREVENTIVO

El Fedatario Público que vaya a formalizar un acto que afecte un bien inmueble deberá presentar un primer aviso respecto al acto que pretende realizar. Dicho aviso deberá incluir la operación y el inmueble en cuestión, los nombres de los contratantes y el antecedente registral correspondiente. La principal función de este aviso es establecer la preferencia sobre los derechos de un inmueble, ya que la prioridad está directamente ligada a la fecha de recepción del aviso. El Primer Aviso Preventivo tiene una vigencia de 30 días naturales a partir de su presentación.[2]

2.SEGUNDO AVISO PREVENTIVO

Al firmarse el instrumento público correspondiente, el Fedatario Público deberá dar un segundo aviso dentro de las 48 horas siguientes. En este aviso deberá incluir los datos del primer aviso, así como la fecha y el número del instrumento. El Segundo Aviso Preventivo tiene una vigencia de 90 días naturales a partir de su presentación, plazo durante el cual se deberá iniciar el proceso de registro del instrumento correspondiente.[3]

3.REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS

El proceso de registro consiste en la recepción del instrumento en el que conste el acto a inscribir y el pago de los derechos correspondientes, lo cual genera una boleta de ingreso. Posteriormente, el registrador analiza la información, verifica los antecedentes y califica la inscripción solicitada. Finalmente, se emite una boleta de registro del instrumento y se entrega físicamente. [4]

4. INSCRIPCIÓN DE ACTOS

Diversos actos que afecten a bienes inmuebles podrán inscribirse mediante resolución judicial, tales como la adquisición de la propiedad por usucapión, sucesión hereditaria o ejecución de sentencia. Asimismo, es posible realizar la anotación de un embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la legislación del estado de Quintana Roo y dichos actos sean inscribibles conforme a las disposiciones aplicables.[5]

5. CERTIFICADO DE LIBERTAD DE GRAVAMEN

Con el objetivo de acreditar que el inmueble se encuentra libre de gravámenes y limitaciones de dominio, es indispensable solicitar el certificado correspondiente emitido por el Registro Público de la Propiedad del estado de Quintana Roo. Este certificado debe solicitarse en la delegación correspondiente al inmueble en cuestión. El tiempo de entrega de este certificado es de aproximadamente 15 días. No obstante, es posible obtenerlo en 3 días en caso de extrema urgencia.

6. REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

En la sección de personas morales del Registro Público, se podrán inscribir todos los actos relacionados con asociaciones, sociedades civiles y mercantiles que tengan su domicilio social en el estado de Quintana Roo.

7. CONSULTA DE INFORMACIÓN

En ocasiones, es necesario consultar la información que obra en el sistema del Registro Público. En dicha consulta, se pueden buscar los inmuebles por el folio registral o mediante la búsqueda del propietario, ya sea persona física o moral. Asimismo, es posible revisar si existe alguna anotación o gravamen que pudiera afectar la transmisión de un bien inmueble.

8. OBTENCIÓN DE COPIAS

En caso de necesitar copias simples y/o certificadas de algún documento que obre en el Registro Público, es posible realizar la solicitud correspondiente. El tiempo de entrega de las copias solicitadas es de aproximadamente 20 días.

En el estado de Quintana Roo, es fundamental que el instrumento público que implique actos relacionados con un inmueble sea elaborado de manera correcta y conforme a la legislación correspondiente. De lo contrario, podría rechazarse la inscripción ante el Registro Público de la Propiedad. A continuación, le informamos algunos de los documentos que deben incluirse en los instrumentos públicos:

1.CÉDULA CATASTRAL

De acuerdo con la legislación del Estado de Quintana Roo, los fedatarios públicos que intervengan en operaciones que afecten inmuebles deben acreditar que la cédula catastral está actualizada y agregar dicho documento al instrumento público correspondiente. La cédula catastral es expedida por la Dirección de Catastro del municipio donde se encuentra el inmueble y tiene una vigencia de 30 días naturales.[6]

2. CONSTANCIA DE NO ADEUDO DE IMPUESTO PREDIAL

En los instrumentos públicos se deberá acreditar que el inmueble está al corriente en el pago del impuesto predial. Para ello, se deberá adjuntar al instrumento correspondiente el recibo de pago del bimestre en curso, así como la constancia de no adeudo del impuesto predial, ambos expedidos por la Tesorería Municipal correspondiente al domicilio del inmueble.[7]

3. CERTIFICADO DE NO ADEUDO DE COOPERACIÓN POR OBRAS

Conforme a la legislación del estado de Quintana Roo, los fedatarios públicos deben verificar el pago de los derechos de cooperación para obras públicas. En caso de incumplimiento con esta disposición, serán solidariamente responsables del pago de los derechos omitidos. Para cumplir con esta obligación, es indispensable realizar el pago y solicitar el certificado de no adeudo correspondiente. Asimismo, estos documentos deben ser agregados al instrumento público.[8]

4.AVALÚO

Es obligatorio realizar un avalúo inmobiliario a cargo de un perito certificado por el Gobierno del Estado de Quintana Roo o por una institución bancaria. Este avalúo es crucial para determinar la base del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.[9]

5. CONSTANCIA DE NO ADEUDO DE CUOTAS CONDOMINALES

En caso de inmuebles que pertenezcan a un régimen de propiedad en condominio, el Fedatario Público deberá solicitar al enajenante del inmueble los comprobantes que acrediten que no existen cuotas de mantenimiento y administración pendientes de pago. El administrador del condominio deberá expedir una constancia de no adeudo por dichos conceptos. La constancia que se expida para tal efecto deberá agregarse al instrumento público correspondiente.[10]

1. DECLARACIÓN PARA EL PAGO DEL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES

El Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles debe pagarse dentro de los 15 días posteriores a la firma del instrumento público. Es indispensable presentar la declaración correspondiente junto con los documentos requeridos. Posteriormente, la Tesorería Municipal emitirá la determinación del impuesto a pagar. La presentación oportuna de la declaración y el pago evita recargos y actualizaciones.

2. CÁLCULO DE IMPUESTOS Y DERECHOS

Es importante analizar detalladamente cada aspecto de las transacciones inmobiliarias, identificando todas las implicaciones fiscales y buscando las mejores estrategias. Entre los impuestos más comunes se encuentran: el Impuesto sobre la Renta (ISR), el Impuesto al Valor Agregado (IVA), el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) y el Impuesto Cedular.

3. GESTIÓN DE PAGOS

Nos encargamos de verificar y gestionar todos los pagos relacionados con los instrumentos públicos. Nuestro objetivo principal es asegurar que los pagos de contribuciones, derechos e impuestos sean justos y equitativos.

4. CAMBIO DE PROPIETARIO

Es necesario notificar a la Dirección de Catastro la transmisión de un bien inmueble. Esto es posible una vez que el instrumento público en el que consta la transmisión del inmueble queda inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Adicionalmente, es recomendable realizar los cambios de servicios correspondientes.